在万科(000002)2007年度业绩报告网上交流会上，有投资者向万科总经理郁亮提出这样一个问题，“为什么万科不发展商业地产?把高端的优质资产沉淀下来。(如果不这么做)10年后怎么办?毕竟香港、台湾和日本的历史告诉我们:最顶级的发展商都是租售比在50:50左右。”
这是一个涉及到企业发展战略的问题，如果发展商业地产，就意味着万科所奉行的“专注于住宅开发，通过资产高速周转来获取超额回报”的战略将作重大改变。对此，万科管理层态度很明确，董事会办公室主任谭华杰的回答是，“我们经过详细测算，目前持有物业出租的收益率，无法达到万科股东的期望值。”
问题不是这么简单，毕竟持有商业地产还有防止经营业绩大幅波动、增强企业抗风险能力的功能。在商品房价走势不明的当前，持有商业地产的诱惑力比以往更大了。
内地房地产市场前景长期看好，至少在短期内，房价不会像香港那样大起大落，因此持有商业地产的避险功能意义不大;另一方面，面对房价变动有可能带给公司的风险，万科极为敏锐和谨慎，其表现甚至胜过了万科的学习标杆企业——美国帕尔迪公司(PHM.NYSE)。
因此，我们的结论是，万科应该坚持其现行战略，且投资者可以相信万科的战略执行能力。
商业地产的升值构不成诱惑
持有商业地产最直接的诱惑是升值。不过，尽管国内地产商大量持有商业地产的先例，规模最大的4家A股地产上市公司万科、保利地产、金地集团和招商地产中，只有招商地产持有的投资性房地产稍多，但也不到10%。
招商地产总经济师王正德这样解释，“如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8000元/平方米，现在是12万、13万／平米，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了，其实有一个很大的风险，而长期持有的话，可以涨15倍、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心，我们物业会升值。”
不过，房地产牛市会一直持续下去么?如果鲸山别墅价格再上涨同样的幅度(14倍)，180万元/平方米的价格,何时可以见到?
巴菲特在今年《致股东的信》中说:“假设你指望你本世纪的股市年收益率达到10%，而你的收益中，2%来自分红，8%来自股价上涨，那么你就是在假设道琼斯指数在2100年达到2400万点(目前是13000点)。如果你的财务顾问向你保证每年两位数的股市收益率，你可以和他讲讲这个题目。”
类似地，假设鲸山别墅2007年末价格为12万元/平方米，如果每年上涨8%，则2100年其价格将达到1.54亿元/平方米。这可能么?因此，房价和股价一样，不可能总是快速上涨。
然而每年8%的投资回报是远远满足不了投资者的期望的。万科实施股权激励的一个前提条件是净资产收益率达到12%。
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